ارتفعت إيجارات الفلل في دبي في الربع الأول للمرة خلال ثلاث سنوات، وفقاً لتقرير جديد صادر عن شركة الاستشارات العقارية سي بي ريتشارد إليس.
"إجمالاً، فإن سوق الفلل شهدت نمواً إيجابياً في الإيجارات لأول مرة منذ عام 2008/2009، حيث بلغ ارتفاع متوسط الإيجارات نسبة 3٪ على أساس ربع سنوي" حسبما ذكر التقرير. "ومع ذلك، ظلّت الإيجارات أقل بحوالي 1٪ على أساس سنوي".
حدثت أكبر زيادة في الإيجارات في قطاع الفلل المكونة من غرفتي نوم بنسبة 5٪، تلتها تلك المكونة من خمس وست غرف نوم والتي ارتفعت بنسبة 3٪ تقريباً.
المناطق التي تقدم بيئة مستقرة، والتي توفّر وسائل الراحة الجيدة ما زالت تشهد أعلى مستويات النمو، ويظل المعروض منها أيضاً قليلاً نسبياً. وأشار التقرير إلى أن مشاريع مثل روعة الإمارات ونخلة الجميرا على وجه الخصوص قد شهدت نمواً إيجابياً خلال الأرباع الثلاثة الأخيرة.
"زادت معدلات الإيجار عموماً في روعة الإمارات بنسبة 6٪ على أساس سنوي، حيث كان إيجار الفلل المكونة من غرفتي نوم في الينابيع يتراوح بين 70,000 درهم إلى 85,000 درهم سنوياً للوحدة الواحدة في الربع الأول من عام 2011، ارتفع حالياً إلى ما بين 85,000 درهم إلى 100,000 درهم سنوياً للوحدة الواحدة، اعتماداً على موقع ونوعية الفيلا" حسبما ذكر التقرير.
بالنسبة للشقق فلقد تم تسجيل أعلى زيادة في الربع الأول للوحدات المكونة من غرفة نوم واحدة، والتي ارتفعت بنسبة 2٪ خلال الربع الأول، في حين أن الوحدات المكونة من ثلاث غرف نوم ازدادت بنسبة 1٪. حدثت أكثر نسبة ارتفاع في الإيجارات في الروضة بنسبة 7٪، تلتها دبي وسط المدينة حيث ازدادت بنسبة 6٪.
الضغوط الانكماشية
في حين أن أسعار الإيجار آخذة بالارتفاع في المناطق الرئيسية، فإن المواقع السكنية الناشئة مثل المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي (IMPZ) ومدينة دبي الرياضية وواحة دبي للسيليكون ومجمع دبي للاستثمار وقرية الجميرا، تستمر في المعاناة من ضغوط انكماشية على أسعار الإيجار ومعدلات الإشغال بسبب النقص الحالي في المرافق والبنية التحتية.
تتراوح معدلات الاستئجار في مدينة دبي الرياضية بين 30,000-36,000 درهم في العام و40,000-55,000 درهم سنوياً للوحدات المكونة من غرفة وغرفتي نوم على التوالي، دون تغيير مقارنة بالربع السابق. انخفضت معدلات الإيجار للشقق على أساس سنوي في المواقع الناشئة بنحو 7٪، مع انخفاض معدلات الشواغر العالية السائدة.
بالنظر إلى المستقبل، فإن سي بي ريتشارد إليس تتوقع أن يشهد نمواً في مبيعات مناطق محددة بالنسبة للإيجارات ومعدلات الإشغال السكنية حيث تنخفض أعداد المشاريع المنتهية بشكل متزايد. إن السوق بالنسبة لمواقع الفلل الجيدة مثل روضة الإمارات والمرابع العربية ونخلة الجميرا ستبقى قوية خلال عام 2012، نظراً لتوقع دخول أعداد محدودة من الوحدات السكنية الجديدة إلى تلط المواقع.
ومع ذلك، فسيدخل معروض جديد إلى مناطق ناشئة مثل جميرا بارك والفرجان وعقارات جميرا للغولف، الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة المعروض من الفلل على مدى الأشهر الـ12 إلى الـ15 المقبلة.
النتائج التي خرجت بها سي بي ريتشارد إليس متوافقة مع دراسات أخرى حديثة قام بها محللون متخصصون آخرون. تقرير شركة الاستشارات العقارية أستيكو للربع الأول وجد أن معدلات الإيجار بشكل عام للشقق والفلل في الإمارة قد ارتفعت بنسبة واحد في المائة في المتوسط في الربع الأول. ارتفعت الإيجارات في وسط المدينة دبي بنسبة خمسة في المائة، تليها جميرا بيتش ريزيدنس (JBR) بـ4 في المائة، وأبراج بحيرات الجميرا بثلاثة في المائة.
وقالت أستيكو أن الإيجارات في المروج وغرين كميونتي ارتفعت بنسبة ثلاثة في المائة، في حين ازدادت في المرابع العربية بنسبة اثنين في المائة.
من جهة أخرى، قال بيت الاستثمار العالمي مؤخراً أن الإيجارات قد بدأت في الازدياد في مناطق مختارة من دبي بعد تباطؤ وتيرة إيرادات الإيجار بشكل ملحوظ في عام 2011، ولكنها ستستمر في الانخفاض في المناطق غير المرغوبة.
"وتيرة انخفاض الإيجارات في دبي تباطأت بشكل كبير في عام 2011 وبدأت في التحول تدريجياً إلى زيادة انتقائية في المناطق ذات الجودة الأفضل والطلب الأعلى" كما قال بيت الاستثمار العالمي وأضاف "نتوقع أن يحدّ المعروض الجديد وانخفاض الإيجارات في ضواحي المدينة التحسن في معدلات الإيجار على المدى القريب".
يقدّر بيت الاستثمار العالمي فائض المعروض في سوق دبي حالياً بنسبة 20٪، ما يعني أن هناك 67,000 وحدة شاغرة في الوقت الحاضر. وقال: "نتوقع ارتفاع هذا الرقم حيث من المقرر دخول 20,000 وحدة سكنية إضافية إلى السوق في عام 2012، وهو ما يمثّل زيادة بنسبة 6% من المخزون الحالي" حسبما ذكر التقرير.